從中央經濟工作會議看明年房地產市場新動向
[2021-12-15]
12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行，會議總結2021年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2022年經濟工作。
在房地產方面，會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。相較于以往，今年的中央經濟工作會議對于房地產的定調在嚴守“房住不炒”底線、發展長租房市場，推進保障性住房建設的同時，還首次提出了“探索新的發展模式”，“因城施策促進房地產業良性循和健康發展”。對于房地產行業來說，中央經濟工作會議釋放出的一些信號，對于理解2022年房地產市場政策等有重要的作用。
連續五年定調“房住不炒”
自2016年中央經濟工作會議提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”以來，2018年、2019年及2020年舉行的中央經濟工作會議均提及了“房住不炒”，今年是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。“十四五”規劃綱要也強調了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。可以預見的是，“房住不炒”作為頂層設計， 將是指導房地產和住房工作的長期方針。
在12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發改委副主任、國家統計局局長寧吉喆在解讀中央經濟工作會議時，除重申中央經濟工作會議對房地產內容的表述外，還強調了“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”。今年下半年以來，房地產市場經歷了深度調整，下行壓力較大，行業及相關產業鏈條均承受了不小的壓力。在“房住不炒”的總基調下，高層的表態和發言，無疑也肯定了房地產的重要地位。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，未來政策將側重引導市場預期平穩，既包括房地產市場不會持續下行，不會爆發系統風險的預期引導；也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地產、炒作房地產“的心態。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，無論后續對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。所以，各地在后續理解政策的時候，即便可以放松政策，也要嚴格守住這條紅線。
首提“探索新的發展模式”
值得注意的是，在中央經濟工作會議的涉房內容中，首次提到了“探索新的發展模式”。事實上，我國房地產行業經過二十多年的快速發展后，行業正從增量開發到存量運營時代轉變，過去企業通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的模式弊端已逐漸顯現。同時，對于地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也急需轉變。
許小樂認為，“探索新的發展模式”將推動房企開發模式轉型。當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼，部分企業爆發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。房地產開發企業應探索新的發展模式，結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。
嚴躍進表示，未來房地產依賴房價和地價上漲以獲利的模式將不再可行，住房市場發展將從增量市場為主轉向增量、存量市場共同發展，保障性租賃住房、租購并舉模式等將得到進一步推進。此外，未來在存量房地產發展模式、房地產稅等方面的新政策或值得期待。
堅持租購并舉
在住房租賃方面，此次中央經濟工作會議提出“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。相較于去年中央經濟工作會議在住房租賃方面提及的關于長租房、租購同權、土地供應、市場整頓、租金調控等細化要求，盡管此次會議對于住房租賃市場政策的細節提及較少，不過，這并不代表高層不重視多層次租賃市場的建設。近期，北京市十五屆人大常委會對《北京市住房租賃條例(草案)》進行了審議，業內人士預計，各地或陸續將住房租賃上升到地方立法的層面，未來租售并舉有望獲進一步的政策支持。而此前，住房和城鄉建設部部長王蒙徽也表示，“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。
中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任王業強表示，住房租賃市場發展是一個長期過程，目前仍有諸多制約因素，未來需要制度和政策的進一步規范。自提出“租售同權”以來，情況有所改善，但短時期并不能實現真正的同權，還需要進一步改善。同時，諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙預測，保障性租賃住房供應比例有望加大。保障房是住房市場的供應來源之一，首要目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關注的重點之一。
合理住房需求受支持
中央經濟工作會議明確，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。相關研究機構指出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致。合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求，這都是政策支持的。預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。
嚴躍進亦認為，此次政策和中央政治局會議精神一致，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進去，后續應該會有一些變化要注意：第一、合理住房需求包括剛需和改善型需求，后續土地、信貸、稅費方面會給予保障。第二、商品房市場的發展獲得支持，房企的市場地位有所上升。第三、合理住房需求包括租和購，這都將面臨鼓勵和支持。
促進房地產業良性循環和健康發展
近幾年，高層對于房地產業出臺的一系列措施，事實上都是在圍繞行業的長期平穩發展做文章。在12月6日召開的中共中央政治局會議中，就明確提出，促進房地產業健康發展和良性循環。而此次中央經濟工作會議也進一步明確了“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。不過，值得注意的是，相較此前中央政治局“促進房地產業健康發展和良性循環”的表述，中央經濟工作會議把“良性循環”的表述放在前面，而“健康發展”放在了后面。這樣的排序，嚴躍進認為，對于理解后續的政策目標有積極的作用。
在嚴躍進看來，當前房地產市場確實陷入了難以良性循環的矛盾和尷尬，比如說銀行信貸方面的支持力度不大，導致市場迅速降溫，今年很多城市出現了新房交易連續下跌6個月的態勢，并衍生出了房企經營風險和債務風險，這本身就說明“市場-企業-居民家庭”之間的房地產要素流通不順暢，致使房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大。所以從這個角度看，只有房地產市場的“市場-企業-居民家庭”之間實現了良性循環，房地產才能真正迎來健康發展的空間。
王業強表示，與過去限制房地產為主的政策相比，“良性循環”提法中蘊藏更積極的含義。“過去房地產投資炒作和金融化比較嚴重，是一個單向的循環，亦即資金單向流動，未與國民經濟和雙循環格局形成良性互動。”
同時，中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大指出，房地產防風險是實現良性循環和健康發展的關鍵。而房地產債務風險是房地產風險的主體和防范重點，一旦房地產債務大規模違約，產生信用風險，會對整個經濟部門造成沖擊甚至危機。房企開發貸風險是今年房地產最主要的風險，也是明年防風險的重中之重。
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